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跨界而來的傳統地產商、政府背景的綜合運營商、攜互聯網大舉略地的電商、海外資本和物流地產運營商等各路人馬路數迥異，在喧囂的表象之下，暗潮湧動的亂象也從不鮮見。從低價拿地"圈地"到"掛羊頭賣狗肉"，一些投資者將產業地產視為他們新的土地遊樂場，短視的運營模式讓整個行業蒙受著損失。
針對當前國內建設火熱的商貿物流園，一些調控政策的出臺可謂今年產業地產的亮點之一。6月5日，國務院辦公廳印發《深化流通體制改革加快流通產業發展重點工作部門分工方案》明確提出在支持流通企業建現代物流中心，發展統一配送的同時，也要禁止以物流中心、商品集散地等名義圈占土地，防止土地閑置浪費。不過，這類政策能否真正落地發揮作用，還需進一步觀察。
動機不純的企業參與更加速瞭物流園區圈地的步伐。在眾多業內人士看來，現階段的產業地產企業更多是重地產而輕產業，它們看中的是土地增值帶來的盈利。
然而在中央"收緊地根"的道道金牌之下，地方囤積土地現象非但不見好轉，某些城市違法圈地的情況甚至出現瞭反彈。而造成土地利用的反調控走勢的很重要原因是一些地方擴張新增建設用地的沖動強烈。
這種供地思路的後果則是：好的企業依然擠破頭皮想進入一線城市，但中小城市隻能"寧濫勿缺"。針對中小城市的供應比例失衡、工業用地利用率低的情況，解決之道似乎也很明朗，即緊縮地根，提高工業用地出讓價格。
不過反過來看，這些產業地產商的"逆襲"也依托瞭新城新區概念。依托其在上海自由貿易試驗區的開發主體地位，今年8月30日至9月16日，外高橋連續實現12個漲停。此外，擁有固安產業新城的得意之作，以"產業新城"著稱的華夏幸福基業今年也依然領跑地產股。
與此同時，物流用地的低廉價格對於地產企業而言正是求之不得，於是以物流園區為名，行商業地產之實就成瞭一些企業公開的"秘密"。一方面坐享工業用地的地價，另一方面以專業批發市場的模式分割鋪面或租或售，兩頭討好讓這些企業賺得盆滿缽滿。
但實際上，業內人士一直質疑，華夏幸福並未脫離傳統地產開發商的套路，一級土地開發和後續的住宅開發是收入和利潤的重要來源。在其報表中，盡管對"產業園區配套住宅"和"城市地產"做瞭區分，但分析人士指出，這二者所指都是住宅項目，而華夏幸福的快速增長正是以此為支撐。
新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-12-30/13472558889.shtml
以內蒙古為例，《內蒙古自治區人民政府關於貫徹落實國傢物流業調整和振興規劃的政策和保障措施》顯示，對於物流園區"要優先保證建設用地，土地出讓金按照國傢2009年規定的工業用地最低價標準執行"。
據不完全統計，目前全國至少有20多個省市和30新店區房貸試算多個中心城市政府制定瞭區域性物流發展規劃和政策，並將開發物流園區作為發展物流的品牌，平均每個地級市都有十餘個物流類園區。
新城新區，產業地產"奇貨可居"
今年4月，綠地集團表示有意與上海張江高科技園區合作，在蘭州新區建設張江高科產業新城項目。而在武漢軟件新城的建設中，當地政府也是引入長期運營大連軟件園的億達集團作為新城的開發運營商。在新城鎮化深入發展過程中，產業地產商成功"逆襲"，成為執掌中國經濟新引擎的舵手。
不過，業內人士對這一套收緊地根、抬高地價的手法並不陌生。早在2005年之前，中央政府為加強土地調控，就已經出臺瞭多項措施，明確提出"實行最嚴格的土地管理制度"。
順應對工業用地彈性出讓機制的探索，7月15日，北京經濟技術開發區管理委員會發佈《北京經濟技術開發區加強工業用地管理提高土地節約集約利用水平的實施意見》，其中提出瞭北京經濟技術開發區工業用地出讓年限由50年改為原則上不超過20年。
土地政策"亮劍"
而這種產業不動、房價先行的現狀似乎又在重復舊城鎮化的老路，本該作為新城新區推動力的產業地產運營商，是否反倒會成為吞下城市擴張土地紅利的另一個貪婪掘金者？要提升新城鎮化的質量，既需要企業的自律，更需要法規的進一步完善，以及地方政府推動經濟發展的智慧和遠見。
十八屆三中全會上傳出"提高工業用地出讓價格"的口風，原本意在收緊地根、促進土地集約利用，結果卻意外讓許多旗下擁有大規模工業用地儲備的企業暗自竊喜，一些上市房企甚至因此而股價大漲。其中，作為工業用地分支的物流用地，尤其成為"圈地運動"中的香餑餑，大有變身"土豪"之勢。
不僅如此，許多地方大手筆上馬這種專業批發市場式的商貿物流園之後，卻面臨市場需求的嚴重不足，不論是通過分割銷售將風險轉嫁給中小投資者，還是爛在手裡成為又一座"鬼城"，其中蘊含的風險已經引起業內的廣泛關註。
2013年1月，國土資源部表示，將針對供地規模和存量龐大的工業用地，推進工業用地出讓彈性年期和租賃制，探索存量工業用地退出機制。
在全國工業用地政策最寬松的武漢，卓爾憑借著在工業用地上興建專業批發市場並分割產權進行銷售，在爭議聲中越做越大。而同樣依托這種專業批發市場的包裝，五洲國際與毅德控股也於今年成功實現在香港上市。
造成物流園區如此大規模圈地的原因，業內人士認為除瞭政績工程的動因以外，主要在於對物流設施的認識偏差和對資源整合缺乏系統考慮。同時，由於物流用地從屬工業用地，土地價格一直很低，這也為大規模圈地提供瞭可能。
2013產業地產的 逆襲
物流園變身"土豪"
對於尚未形成成熟盈利模式的產業地產而言，目前的火爆態勢很大程度上源於工業用地低廉出讓價格的"致命"吸引力。在醉翁之意不在酒的各路資本進入之後，圍繞土地而產生的各種灰色操作手法也成瞭盤桓在行業健康發展面前的重要問題，工業用地的浪費和空置，更是已經成為威脅中國新城鎮化進一步深化發展的隱患。
因此，相關政策法規的健全，不但能夠遏制部分企業的投機和短視，倒逼行業著眼於長期可持續發展，更能促進整個房地產市場的平衡發展，有利於提高中國新城鎮化的"質量"。今年，一系列意在規范工業用地、提高土地利用效率的政策已經彰顯瞭政府"亮劍"的決心。
內容來自sina新聞
事實上，從深圳的"舊改"到上海臨港工業區，對此類彈性出讓制度的探索早已開始。而這一過程顯現出兩種特性：一是推動城市主要以北上廣深等一線城市為代表，二是工業用地出讓年限由之前的最多50年有不同程度縮短。
不難看出，一方面，一線城市一些低附加值的產業項目長期占據工業用地，但又無法上繳令人滿意的稅收產出，土地無法獲得再利用的機會；另一方面，由於中心城市地價太高，大量的新興產業項目不得不向低成本的遠郊地區轉移。
在城市擴張已經逼近耕地紅線、中央嚴控供地指標的情況下，中國城市化的擴張格局即將發生實質性改變，如何盤活現有的存量土地會成為地方政府考慮的首要問題。各地政府必須通盤考慮土地供需特性，制定適量的土地供應計劃，尤其是針對存量土地進行盤活。
相對於一線城市日漸稀缺的工業用地，中小型城市則面臨截然不同的問題，為瞭給城市擴張提供動力，地方政府以價格極其低廉的土地吸引企業落地，同時以高於工業用地數倍的價格出讓商住用地，用以補貼工業用地。簡言之，即整個地方經濟的企業部門，以較低的價格獲得生產要素，推動產業的發展。
2013年，傳統房地產依然重復著漲價、調控的舊曲，商業地產忙著與新秀電商明爭暗鬥，但在新城鎮化繼續發酵、地根收緊的情況下，產業地產被越來越多的投資者所重視，一時間熱鬧非凡。
今年下半年，針對土地供給結構調整的政策相繼出臺。十八屆三中全會提出建立合理比價體制、提高工業用地出讓價格，剛剛結束的中央城鎮化經濟工作會議又明確提出，將減少工業用地供給、擴大生活用地供應。
其實，華夏幸福基業以"產業配套支撐產業"之舉是一系列新城新區開發的慣用手段，在這些國傢級新區中，首批建成的基本都是大型房地產項目，拿地熱情最高的也是開發商、大型企業或者機構的綜合商業項目公司。在這些新區內，產業增長帶來的稅收仍然跟不上房價飛漲的步伐。
為此，當時國傢規定，從2007年1月1日起，新增建設用地各等別征收標準在原有基礎上提高一倍。之後，在2009年國傢對工業用地最低出讓價格又出臺規定。
從本質上看，這些政策與今日舉措並無太大差別，但是由於對出讓主體的地方政府以及拿地企業缺乏相應的硬性制約，最終導致政策的上"熱"下"冷"。地方政府送地，企業拿地囤地，而飛漲的房價則為這種模式付瞭賬單，企業也陷入畸形發展的怪圈。一項項土地政策出臺之後，更具制約效力的落地舉措能夠及時跟進，"亮劍"才能真正威震四方。
專業批發市場大打"擦邊球"
在新城鎮化熱潮持續發酵的作用下，地方政府越來越需要讓新城新區的發展搭上"產業"的快車，在自身定位和資源優勢不夠明確的情況下，"商貿物流園"成瞭許多地方政府的首選。
與市場的火熱形成鮮明對比的是，國傢的相關政策已經冰封數年，一直沒有重大動作。今年1月份，國土資源部表示針對供地規模和存量龐大的工業用地，會推進工業用地彈性出讓和租賃制度，探索存量工業用地退出機制，就此拉開瞭2013年產業地產一系列政策出臺的大幕。隨後，從對工業用地彈性出讓的探索，到嚴格控制物流園圈地，再到減少工業用地供給，相關的政策改革給梳理當下的亂象、促進行業可持續發展帶來瞭曙光。
與以往新城建設不同的是，如今幾乎所有新城新區的建設都必提"產業化和城鎮化相融合"、"產業先行"的概念。一時間，一切與產業相關的東西都成為地方政府爭搶的"香餑餑"。
國傢發改委有關負責人表示，近年來，各級地方政府積極推進物流園區規劃和建設，但由於缺乏統一規劃和管理，一些市場和物流企業以物流園區的名義圈占土地，以"物流園區"之名，大搞批發市場、商貿城等商業地產項目，與物流園區的發展宗旨背道而馳。
根據此前中國物流與采購聯合會做的調研，中國物流園區的平均空置率約60%，不少企業以獲取政策優惠為目的進駐物流園區"圈地"，占而不建，坐等土地升值然後變賣。
今年10月出臺的《全國物流園區發展規劃》提出，將物流園區分為綜合服務型、貨運樞紐型、商貿服務型、生產服務型和口岸服務型等五類，並從選址位置和所具功能等方面對不同類型的物流園區提出瞭不同的具體要求。可以預見的是，專業批發市場的擦邊球將越來越難以為繼。
過去一年，位於眾多一二線城市的國傢級新區被奉為中國經濟的新引擎。除瞭眾所矚目的上海自貿區，深圳的前海、廣州的南沙、珠海的橫琴、蘭州新區等都被當地政府和眾多投資者寄予厚望。
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